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研究生论文:农村宅基地房交易合法化问题研究

来源: 诚信论文网 发表于:2017-09-13 09:59 点击:
〔摘要〕 我国宅基地产权制度的演变分为农民拥有宅基地所有权、宅基地使用权可交易、宅基地使用权禁止交易、禁止宅基地使用权向城镇居民出售四个阶段。当前,宅基地房自由公开交易对于推动农民工城市化、完善政府治理方式、实现宅基地使用权价格、健全我国社会主义市场经济体制意义重大。但是宅基地房要成为自由公开交易的商品,还受到户籍迁移制度、耕地制度、土地财政与社会保险覆盖面等因素的制约。因此,要分类推进城镇户籍制度改革,建立宅基地使用权流转与耕地使用权脱钩制度,确立宅基地房卖主与社保挂钩制度,改革住房交易的税收制度,建立农村住房交易信息系统与平台。
  〔关键词〕 宅基地房,交易合法化,宅基地使用权,自由公开交易商品
  〔中图分类号〕F320 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1004-4175(2017)05-0098-06
  一、宅基地产权制度的演变历程
  (一)农民拥有宅基地所有权阶段。中华人民共和国成立后,我国实行土地改革运动,没收地主的土地与房屋分给无房无地的农民 〔1 〕,废除了封建土地所有制,建立了农民私人所有的土地制度。1950年实施的《土地改革法》第一条规定:废除地主阶级封建剥削的土地所有制,实行农民的土地所有制,藉以解放农村生产力,发展农业生产,为新中国的工业化开辟道路。《土地改革法》第十条规定:所有没收和征收得来的土地和其他生产资料,除本法规定收归国家所有外,均由乡农民协会接收,统一地、公平合理地分配给无地少地及缺乏其他生产资料的贫苦农民所有。对地主亦分给同样的一份,使地主也能依靠自己的劳动维持生活,并在劳动中改造自己。
  (二)宅基地使用权可交易阶段。20世纪50年代中期,我国推行以农业集体化为内容的农村土地制度改革,把农民个人所有制改造为社会主义集体所有制 〔1 〕。1962年9月中共中央颁布《农村人民公社工作条例修正草案》之后,农村土地(包括宅基地)所有权归集体,社员只有使用权,没有所有权(处分权)。社员的房屋,永远归社員所有。社员有买卖或者租赁房屋的权利。社员出租或者出卖房屋,可以经过中间人商议出公平合理的租金或者房价,由买卖或者租赁的双方订立契约。任何组织、个人都不得强迫社员搬家,任何机关、组织、团体和单位都不得占用社员的房屋。如果因为建设需要必须征用社员的房屋,应该严格执行国务院有关征用民房的规定给以补偿,并且对迁移户作妥善的安置。
  1963年3月20日下达的《中共中央对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》明确指出:(1)社员的宅基地,包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地,都归生产队集体所有,一律不准出租和买卖,但仍归各户长期使用,长期不变,生产队应保护社员的使用权,不能想收就收,想调剂就调剂;(2)宅基地上的附着物,如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等,永远归社员所有,社员有买卖房屋或租赁房屋的权利,房屋出卖以后,宅基地使用权即随之转移给新房主,但宅基地的所有权仍归生产队所有。
  在这个阶段,农村宅基地使用权可以随房屋建筑物出租和买卖,只是宅基地的所有权不能交易。
  (三)宅基地使用权禁止交易阶段。1987年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条规定, 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。第六十三条规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。按照《土地管理法》的逻辑推理,农村宅基地是集体所有的土地,宅基地使用权也不得转让。
  (四)禁止宅基地使用权向城镇居民出售阶段。1999年颁布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年颁布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》明确指出,改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。这些规定并没有禁止宅基地使用权向农村居民出售。
  宅基地不能充分流转和进行正常市场交易,造成宅基地资源大量闲置,同时隐性流转与交易大量存在 〔2 〕。由于国家限制宅基地流转,这些隐性的宅基地流转,没有必要的审批、公示、登记等程序,交易安全得不到法律救济,造成了极大的社会安全隐患 〔3 〕。为此,上海市针对宅基地使用权交易纠纷进行了司法创新。2004年上海市高级人民法院发布了《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》。该文件认定本乡农民之间买卖宅基地合法有效,对宅基地出售给本乡以外的人员(无论农民还是城镇户籍的人员)有审批要求;如果没有审批手续,但合同履行了,购房人实际居住使用该房屋,上海市高院默许合同有效,只是在拆迁时出卖人可分得部分补偿款。总体而言,上海市高院是支持宅基地使用权与宅基地房屋入市交易的。上海市的青浦区、金山区、奉贤区、宝山区、崇明区等都有大量的农民宅基地房交易,这也是上海市高院不得不面对大量宅基地交易事实作出的调和性处理意见。
  即便有以上规定,仍然会产生纠纷。一次性买断宅基地使用权与非一次性买断宅基地使用权的价格相差较大。有些宅基地房交易,卖主为了卖得高价,同意并在合同上写清楚属于一次性买断宅基地使用权及建筑物所有权,卖主不享有拆迁补偿权益。但由于不能过户,一旦遇到拆迁,需要卖主签字,有些卖主为了分得拆迁补偿款,不配合办理拆迁补偿手续,甚至会依据以上规定走法律诉讼程序。
  二、农村宅基地房成为自由公开交易商品的必然性
  (一)宅基地房自由公开交易是推动农民工城市化的有效途径。有学者提出,国家为了阻止逆城市化,防止农民因出售宅基地房而流离失所,危害社会稳定,才禁止把农村宅基地出售给城镇居民。在改革开放初期有这种担心是可以理解的,但目前这种担心完全没有必要。一般来说,如果农户只有一套农村住宅,其在出售住宅的问题上必然是十分谨慎的 〔4 〕,不会随便作出出售宅基地房的决定,而城镇居民拥有的货币资源有限,购房属于家庭的重大事项,必然会综合上班路程、子女上学、购物便利程度等情况作出购房决策,也不会随意到偏僻的农村购买宅基地房屋。
  《中国流动人口发展报告2016》显示:2015年,我国流动人口数量达2.47亿人,相当于每6个人中就有1个是流动人口。报告认为,未来5至15年,人口流动迁移规模,包括落户城镇的人口仍将持续增加。有相当比例的流动人口属于农民工,农民工是一个泛泛的名词,是在外务工的农村户籍人口,其实农民工中有不少人已经不是农村户籍的工人,而是农村户籍的企业主、个体工商户。很多农民工在就业所在地购置了商品房,甚至购置了多套商品房。这些在城市购置了商品房的农民工,很少有时间在家乡的宅基地房居住,造成资源闲置。也有些农民工需要资金在城镇购房。禁止宅基地房买卖,或者禁止宅基地房出售给城镇居民,而本村村民或本乡村民购宅基地房的需求很少,导致一笔几十万元甚至数百万元的资产处于闲置状态,对农民工来说,是非常大的损失。允许农民宅基地房自由出售,对推动农民工城市化是非常有利的。
  (二)宅基地房自由公开交易是完善政府治理方式的必然选择。禁止宅基地房出售给城镇居民,虽然能起到维护城乡二元住房保障体系的作用,起到维护政府垄断征地卖地的权利,但并不能杜绝这种交易的发生。允许农村宅基地房在本村村民之间或者本乡村民之间买卖,只能是临时性政策,不是长久之计,因为对于出售宅基地房的农民来说,不论买主是本村村民还是外村村民,不论是本乡农民还是城镇居民,只要谁出价高,就会卖给谁。按照上海市高院的意见,出售农村宅基地房给本乡农民,交易合同有效,卖主在拆迁时不能主张利益补偿;而出售宅基地房给城镇居民,没有得到批准的,卖主在拆迁时反而可以到法院主张利益补偿,并得到增值利益的30%。依据上海市高院的意见推理,农民更愿意出售给城镇居民或外乡村民,也就是说,禁止宅基地房出售给城镇居民,只会导致私下的宅基地房交易大量存在。针对宅基地房买卖行为,政府不能一味采取“堵”的方法,而应采取“疏”的方法。
  党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出,要建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥地推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。这相当于国家承认了农村宅基地房入市公开交易是合法的。
  (三)宅基地房自由公开交易是实现宅基地使用权价格的最佳方法。土地是稀缺的,是宝贵的资源,经济发达地区商品房(住宅)的价格中土地价格所占比例很大。国家禁止宅基地房出售给城镇居民,甚至只允许在本村村民之间买卖,或在本乡村村民之间买卖,大大缩小了购买宅基地房的客户群范围,使宅基地房的价格在未充分竞争的条件下形成,扭曲了宅基地房的价格形成机制,且由于宅基地房不能在政府机构的管理信息系统中变更户主姓名,也不能办理按揭手续,使宅基地房的价格远远低于市场价值,宅基地使用权的价格难以得到充分体现,导致出售宅基地房的农民利益受损。为了减少损失,宅基地房房主就会卖给出价高的城镇居民或外鄉村民。
  以上海市青浦区华新镇为例,该镇2017年商品房(住宅)价格为3万元/平方米-4万元/平方米,而宅基地房屋(占地180平方米,建筑面积300平方米)的市场价格大约为270万元;宅基地房屋价格为0.8万元/平方米-1.1万元/平方米。建筑成本大约1300元/平方米,建筑面积300平方米的房屋建筑总成本大约为39万元。通过出售宅基地房屋(占地180平方米,建筑面积300平方米),卖主除了可以收回建筑成本39万元之外,还可以得到出售宅基地使用权的收益大约为231万元。
  我国实行了市场经济,土地是稀缺资源,由于宅基地的获得还必须经过政府审批,宅基地的稀缺性更加明显,尤其是城郊结合部与郊区的宅基地资源非常稀缺。宅基地资源的稀缺性必然要体现到价格上来。宅基地使用权买卖是体现资源稀缺性的有效途径。允许宅基地使用权自由交易是体现宅基地资源稀缺性与实现土地价格的基本途径。宅基地房入市自由交易是实现宅基地使用权价格的最佳方法。
  (四)宅基地房自由公开交易是健全我国社会主义市场经济体制的重要抉择。市场经济区别于计划经济的根本之处就在于,不是以习俗、习惯或行政命令为主来配置资源,而是使市场成为整个社会经济联系的纽带,成为资源配置的主要方式。在市场经济运行中社会各种资源都直接或间接地进入市场,由市场供求形成价格,进而引导资源在各个部门和企业之间自由流动,使社会资源得到合理配置。而把宅基地使用权交易限制在本村村民范围内或本乡村民范围内,仍受到计划经济体制的束缚。这种做法在计划经济时期可行,卖主在交易时不收取宅基地使用权的费用,买主只需要支付宅基地房屋的建筑物价格,并无偿使用宅基地(土地),但在市场经济时期就行不通了。因为买卖双方自由议价,无人可以干涉,卖主必然会把宅基地使用权的价格放进出售房屋的总价款之中。
  1992年党的十四大报告就确立了我国经济体制改革的目标,即到2010年我国初步建立社会主义市场经济体制。计划经济配置资源效率低下,“通过引导宅基地合理流转,将废弃、闲置的宅基地纳入市场配置,是提高农村宅基地利用效率、保护耕地资源的有效途径” 〔5 〕。为了进一步健全我国社会主义市场经济体制,就必须允许宅基地使用权自由公开交易。

  三、农村宅基地房入市自由公开交易的制约因素
  农村宅基地房入市交易合法化确实有很多好处,具体而言,有利于农民工城市化,有利于城乡住房资源的优化配置,有利于增加房地产交易税收,有利于减少因购买农民住房产生的法律纠纷与维护社会稳定。但目前,我国宅基地房入市交易面临一系列的制约因素。
  (一)受到户籍迁移制度的制约。一般而言,商品房买卖,买主要求卖主把户口迁出交易房屋。如果卖主不迁出交易房屋,可能会影响买主的子女上学权益。拆迁补偿有按照房屋建筑面积的方案,也有按照房屋户口数量补偿的方案,还有兼顾建筑面积和户口数的补偿方案。拆迁时选择补偿方案时容易产生纠纷,卖主为了利益甚至起诉到法院,要求判决宅基地房交易合同无效。农村宅基地房交易,同样面临卖主户籍迁出问题。有些农民在上海、北京等城市购买了商品住房,甚至购买了多套商品住房,打算出售户籍所在地的宅基地房,却不能把户口迁到北京或上海,户口也就无法迁出宅基地房。有些地区政府规定,农民一旦从宅基地房迁出户口,必须转为城镇户籍,失去耕地权益等。虽然耕地不多,甚至人均不到一亩,每年从耕地上获得租金也不多,但要因为出售宅基地房屋而失去耕地等权益,自然不甘心,于是不得不取消出售房屋的决定。
  (二)受到职工社会保险覆盖面的制约。国家不仅要提供城乡居民住房保障,还要提供生活保障,做到老有所养、病有所医,失业与伤残后也有生活来源。而我国居民的基本医疗保险、居民新型养老保险的保障水平较低。因此,最好把出售宅基地房屋的农民(劳动年龄人口)纳入到职工社会保险体系之中,这样有利于维护社会稳定。据人社部统计公报,我国2015年年末,参加城镇职工基本养老保险的农民工人数为5585万人,参加城镇职工基本医疗保险的农民工人数为5166万人,参加失业保险的农民工人数为4219万人;2015年全国农民工总量为27747万人,参加职工社会保险的农民工人数与农民工总数相比,大约为1/5,甚至不到1/6,比例还是比较低。
  (三)受到土地财政体制的制约。各地政府利用从农民手中征收到的土地,转卖给房地产开发商,获得高额收入。通过征地获得的收入已成为地方政府的第二税收。地方政府为了自身的利益,不断地低价征地和高价卖地,最终导致房价不断上涨,百姓争抢购房,把房屋当作赌注,酝酿泡沫,构成经济发展的潜在威胁。如果国家允许农民宅基地房自由交易,可能对平抑城市商品房的价格有很大作用,从而影响政府卖地的价格,进而影响到政府收入。换言之,地方政府由于担心财政收入急剧下降,不愿意放弃土地财政,未必愿意积极推动宅基地房与小产权房的自由交易工作。
  (四)宅基地房确权工作非常复杂。商品房是开发商统一设计规划的,并严格按照规划设计施工,因此商品房的确权登记比较简单。而宅基地房是农民自己建造的,随意性比较大。现实中宅基地房的确权登记遇到很多问题,比如:没有办理用地审批手续,或者办理了用地审批手续,但规划中的宅基地建筑面积与房屋的实际建筑面积不一致;农户与邻居的宅基地界限模糊,宅基地范围存在争议等。目前我国各地正在进行宅基地房的登记确权工作,建立宅基地房的信息库,为建立交易平台做基础性工作。宅基地的实际使用面积超过规划中的使用权面积,宅基地房的实际建筑面积超过规划中的建筑面积,这两种情形比较常见。超标建房,房屋是一个整体,政府拆除违章建筑会遭到户主抵抗,现实中难以行得通。如果把超规划的地皮使用权面积和建筑面积纳入确权登记信息系统中,又会助长违规建房之风,这使得确权登记工作面临尴尬处境。
  (五)我国土地管理不规范。首先,宅基地边界难以确定。“由于历史界址不清晰,农村相邻房屋接壤面积长期管理混乱,权属争议很大,缺少相关的证明材料,无法在短时间内调处矛盾,需要逐个调查确界,占用大量时间与经费。” 〔6 〕其次,农村普遍存在“户宅不均”情况:一是农村大户家庭实际占有多处住宅。在一些宗族或大姓家庭生活的农村区域,每户家庭人口一般较多,子女结婚后就在自家耕地上建造住宅,但没有与父母分家,事实上造成了大户家庭占有多处住宅。二是新建房与拆迁房并存。在宅基地管理中,申请建设新住房需要填写保证书,承诺清除旧建筑。然而,由于缺乏有效监督与必要的强制措施,农民未拆除旧住房,甚至住旧住房,闲置新住房 〔7 〕。再次,宅基地使用权确权之后,国土部门开始发放土地证书,但是农民原有的旧土地证并未及时收回,也没有注销与废止,甚至某些地区依然在依据旧证书进行管理 〔8 〕。此外,土地政策变动频繁,土地管理档案不全,有些土地管理档案丢失了,有些土地管理档案字迹模糊了。
  (六)缺乏宅基地房价格评估专业人员。宅基地房交易涉及到交易税收问题,交纳税收又要确定缴费基数,因此,为了防止逃税行为,必须对宅基地房的价格进行评估。目前商品房相对比较集中,有同一个小区或同一区域的同类房屋交易价格的历史记录,商品房的价格评估相对比较简单。而农村房屋交易涉及地域太廣,甚至没有参考的历史交易价格记录,房源又多,仅凭原有商品房价格评估机构人员是远远不够的。
  四、推进农村宅基地房合法交易的具体策略
  经济发达地区宅基地房屋私下交易大量存在,形成了不可阻挡的商业态势。既然不可阻挡,不如顺其自然,国家允许其合法交易。一旦宅基地房屋可以自由交易,即可以把宅基地房出售给城镇居民和外乡农民,则有可能影响商品房的销量与价格,进而影响到政府征地卖地的收入。因此,必须统筹城乡推进这项工作。
  (一)分类推进城镇户籍制度改革,允许购房人迁入户籍。对于大多数城市而言,只要在该城市购买了商品房,就允许购房人把户籍迁入。无论购房人的户籍原来在本省还是在外省,无论购房人的户籍原来是城镇户籍还是农村户籍。购房人原来是城镇户籍作为购房地的城镇户籍迁入,购房人原来是农村户籍一律转为购房地的城镇户籍。对于特大城市,允许分步走,设置过渡期。在过渡期内,本省(市)户籍农民购买了商品房,允许他们把户籍迁入到商品房之中,并把户籍转变为城镇户籍;在过渡期内,外省市户籍人口购买了本省(市)商品房,则不允许迁入户籍。过渡期一旦结束,进入户籍自由迁移时代,外省市户籍人口购买了本省(市)商品房,则允许迁入户籍,但一律作为城镇户籍迁入。

 (二)厘清所出售的宅基地房与卖主户籍的关系。一般而言,农民的户籍都在自己的宅基地房上。宅基地房出售时,买主一般会要求卖主迁出户口。如果卖主不迁出户口,拆迁补偿时就容易产生法律纠纷。为了避免交易后产生纠纷,卖主必须从所出售的房屋迁出户口,除非买主同意卖主不迁出户口。迁出户口的前提是卖主已经购买了商品房。换言之,政府部门要求出售宅基地房屋的卖主必须提供有商品房的房产证明,并在办理宅基地房屋交易前,提供户籍从出售房屋迁出的证明。
  (三)建立宅基地使用权流转与耕地使用权脱钩的制度。有些地区,户口迁出了农民住房转为了城镇户籍,不再享受耕地权益等。我国农村土地制度虽然是集体所有,但都分配给了农民。农民实际上具有耕地的使用权,由于多种原因,很多农村集体对耕地的所有权徒有虚名。家庭增人不增地,减人也不减地。农村集体无法调整农民的耕地数量。一旦宅基地房入市交易,农民户籍转变为城镇户籍,要丧失耕地等权益,便会放弃出售宅基地房屋,或者私下交易宅基地房屋,不告知农村集体和政府部门,为社会留下隐患。因此,宅基地使用权流转与耕地使用权必须脱钩。耕地是稀缺资源,也有价格,国家完善耕地使用权流转制度或建立集体回购土地制度。农民出售宅基地房,必须转变为城镇户籍。出售了宅基地房的农民不能再享有申请农村宅基地建房的权利。
  (四)建立宅基地房入市交易与卖主社保挂钩的制度。为了维护社会稳定,出售宅基地房的农民必须有社保要求。2010年1月1日起实施的《城镇企业职工基本养老保险关系转移接续暂行办法》规定,国家不再出台单独的农民工社会保险政策,农民工按照城镇职工社会保险模式参加社会保险。租用土地实际上就是买卖土地的使用权,一次性买断土地使用权可以视为一次性支付全部土地租金。如果国家允许农民买卖耕地使用权,一旦农民出售了宅基地房和耕地的使用权,又没有参加城镇职工社会保险,则将会为社会稳定留下隐患。为了安全起见,国家设置宅基地房交易政策的试行期,在试行期内,如果宅基地房交易的卖主年龄在劳动力年龄范围,必须提供参加城镇职工社会保险累计时间达到n年以上的证明,并距离退休年龄不少于(15-n)年,保证有足够的缴费时间达到享受职工基础养老金的最低年限;如果宅基地房交易的卖主有多人在劳动力年龄范围,必须同时满足这个条件。n的取值由各地政府根据当地实际情况确定。试行期一结束,出售宅基地房的卖主不需要提交参加职工社会保险累计年限的证明。
  (五)厘清宅基地买主与农村集体土地的关系。如果宅基地房买主是城镇居民与外村村民,可以把户籍迁入到宅基地房,其城镇户籍无论迁入与否,仍是城镇户籍,本村村民除外。买主获得宅基地使用权,宅基地所有权仍属于集体所有。一旦宅基地房屋拆迁,宅基地使用权益补偿与建筑物权益补偿均全部歸买主所有。
  (六)允许耕地使用权流转,但获得土地使用权的一方不得违反耕地规划改变土地用途。2017年1月9日颁布的《中共中央 国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》指出,“将全面完成永久基本农田划定,将永久基本农田划定作为土地利用总体规划的规定内容,在规划批准前先行核定并上图入库、落地到户,并与农村土地承包经营权确权登记相结合,将永久基本农田记载到农村土地承包经营权证书上。粮食生产功能区和重要农产品生产保护区范围内的耕地要优先划入永久基本农田,实行重点保护。永久基本农田一经划定,任何单位和个人不得擅自占用或改变用途。”由此看来,在允许耕地使用权流转的情况下,获得耕地使用权的一方利用土地经营时,必须符合国家土地规划,不得违反中央有关文件的精神,不得擅自改变土地用途。
  (七)实现房地产信息联网,改革住房税收制度。我国商业地产价格虽然也上升了,但其上涨幅度远远低于住宅价格上涨的幅度,税收制度差异是其中的重要原因之一。税收制度是控制房价的重要法宝,也是国家财政收入的重要来源。在政府因丧失垄断征地卖地权利而导致收入减少的情况下,可以改革房地产税收制度。例如,如果一个家庭在同一个省(市)拥有两套房,或一个家庭在同一个省(市)拥有住房三套及以上但总建筑面积240平方米(笔者建议的数字)以下,则按照现行税收制度执行;如果在同一个省(市)拥有三套房及以上,且除了所出售房屋还有住房总建筑面积240平方米及以上者,就要按照商业地产税率征收增值税。宅基地房与商品房交易,税收制度一视同仁。交易时免征增值税的总建筑面积由各省区市政府根据实际情况确定,可以按照家庭总建筑面积,也可以按照人均建筑面积。对于新政颁布之前就已经私下交易的宅基地房,必须到政府机构办理交易过户手续,并缴纳税收。
  (八)规范宅基地房确权登记工作,建立农村住房交易信息系统与平台。建立由土地管理部门、乡村干部、律师共同参与的处理宅基地界址争议的调解机制,及时处理相邻宅基地界址的厘定问题。对宅基地房确权时,土地使用权超标部分的建筑物,能拆除的尽量拆除,不便拆除的,备注超出面积,房主必须按照超标面积缴纳罚款。对于占地面积没有超标但建筑面积超标的,超标部分做出备注,房主也要按照超标面积缴纳罚款。还要完善宅基地房信息系统,加强宅基地房档案管理工作,建立农村住房交易平台,充实土地管理与农村房产价格评估专业人才队伍,加强农村住房交易管理人才培训,提升宅基地房交易管理水平。
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